11 Problemas comunes en una comunidad de propietarios

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Al formar parte de la comunidad de propietarios, surgen problemas a lo largo de los años. Las decisiones se toman sobre la base de la ley de propiedad horizontal, que fue reformada por la Ley 8/2013.

Deberías consultarla con los vecinos en la reunión de propietarios y en el tribunal.

Las respuestas a estas preguntas pueden obtenerse consultando a varios expertos:

Los problemas más comunes en una comunidad de propietarios

1. ¿Qué vamos a hacer con los vecinos que no pagan?

Si un miembro de la comunidad de propietarios no paga las cuotas normales o los derrames extraordinarios, se podrá actuar después de un mes de impago.

Como en el caso de un inquilino moroso, es aconsejable notificar primero al infractor personalmente y de forma amistosa. De no ser así, la solicitud de pago y la notificación de los atrasos deben enviarse por fax, tal como recomienda la OCU (Organización de Consumidores y Usuarios).

Si el moroso sigue haciendo caso omiso de la notificación, la Comunidad de Propietarios debe acordar por mayoría simple la liquidación de la deuda y autorizar al Presidente a iniciar un proceso de control rápido para el cobro de la misma. Estos acuerdos deben ser comunicados a todos los vecinos. Si no se paga a pesar del tribunal, el propietario puede embargado.

2. Ruidos fuertes, fiestas y comportamientos molestos

El ruido es siempre un problema común en un edificio y la segunda queja más común en las asociaciones de propietarios. Si la vía de diálogo no funciona, es necesario ponerse en contacto con el Presidente de la Comunidad y solicitar que se inicie un procedimiento de acuerdo con el artículo 7.2 de la Ley de Propiedad Horizontal en relación con las actividades perturbadoras.

Las mismas medidas deben adoptarse si un vecino tiene un animal doméstico que deja sus excrementos en las escaleras o no saca la basura en el momento acordado.

3. ¿Estoy obligado a pagar si hay obras?

Cuando se realicen obras necesarias en las zonas comunes de la vivienda, tales como la modificación de las tuberías de desagüe o la mejora de las instalaciones, u obras ordenadas por el Ayuntamiento, todos los propietarios están obligados a pagarla de acuerdo con su cuota de participación, según lo establecido en el artículo 10.1 de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH).

El Consejo determinará la distribución del derrame en cuestión y las condiciones para su pago.

Un residente no puede dejar de pagar por esta obra salvo, si “los acuerdos de la junta de propietarios son contrarios a la ley o a los estatutos de la comunidad de propietarios, si perjudican gravemente los intereses de la propia comunidad a favor de uno o varios propietarios, o si causan un grave perjuicio a un propietario que no está legalmente obligado a soportarlos, o si han sido aceptados con abuso de derecho”. Los propietarios que guardaron su voto en la reunión, así como los propietarios ausentes y privados indebidamente de su derecho de voto, también pueden impugnar. Los propietarios por defecto no pueden hacerlo.

4. Si estoy desempleado, ¿tengo que pagar los costos adicionales de los derrames?

De nuevo, la LPH requiere que contribuyas a los gastos extraordinarios para los asuntos aprobados por la mayoría de la asamblea general. Puede que no tenga que pagar por las mejoras que un vecino se niega o no necesita, si se hacen, pero tampoco puede utilizarlas.

Si uno de sus vecinos está desempleado, la LPH no prevé legalmente una acción, por lo que los vecinos pueden ir a los tribunales si alguien no paga la derrama.

“En esta situación, el vecino moroso puede tratar de negociar un plan de pago con la comunidad a fin de obtener una reducción de la cuota y/o ampliar el período de pago de las cantidades adeudadas, u obtener un período de gracia – un impago acordado para un pago posterior. En todo caso, corresponderá al Consejo Comunitario aceptar o no dicha propuesta de un plan de negociación y pago con deducciones y un período de espera”.

5. Arrendamiento de elementos de construcción comunes

La casa del portero o el techo de las empresas que colocan publicidad o antenas pueden proporcionar ingresos adicionales para todos los vecinos. Para ello, la propuesta debe ser primero puesta en la agenda y luego votada por la comunidad.

Si la propuesta es finalmente aprobada por las tres quintas partes de las cuotas de participación, el presidente o administrador de la propiedad puede alquilarla en base a condiciones mínimas o límites como un precio mínimo y generalmente por un período máximo.

Sin embargo, se advierte que estos beneficios para la comunidad sólo pueden ser utilizados para el fondo de reserva o para reducir las cuotas ordinarias de los vecinos, en función de los presupuestos. “Estos ingresos por alquiler no se ‘distribuirán’ entre los residentes, porque la comunidad no es una empresa comercial que distribuye beneficios”, dice el abogado.

6. Obras de accesibilidad. ¿quién las paga?

Las obras de accesibilidad de un edificio residencial para personas discapacitadas o con movilidad reducida son actualmente obligatorias en virtud del artículo 10.1 de la LPH, sin necesidad de votación en la Asamblea.

Incluyen la instalación de rampas, ascensores u otros dispositivos mecánicos y electrónicos.

“No es necesario votar un acuerdo y la Comunidad debe pagar por los trabajos que no superen las 12 mensualidades normales de los gastos comunes”, aunque los trabajos superen estas 12 mensualidades, la Comunidad sigue estando obligada a pagar todos los gastos.

7. Ascensor

Cuando se instala un ascensor, el proceso es muy similar. La comunidad podrá acordar la instalación de un ascensor por mayoría de votos de los propietarios que representen la mayor parte de los gastos de participación, pagando estos últimos la totalidad de la obra.

En todo caso, si esta propuesta no recibe el apoyo de la mayoría de la comunidad de propietarios, seguiría siendo obligatoria cuando haya un propietario con una cierta discapacidad o un alto porcentaje de movilidad reducida, ya que se convierte en una obra de accesibilidad.

Hay casos en que los estatutos de la comunidad eximen a los propietarios de los locales comerciales de planta baja o de la planta baja de todo pago y de todo gasto de mantenimiento y conservación.

Para oponerse a ello, deben notificar a la asamblea de propietarios por escrito en un plazo de 30 días naturales y luego impugnar el acuerdo ante los tribunales en un plazo de 3 meses a partir de su adopción.

8. La Presidencia

Existen comunidades de propietarios cuyos estatutos establecen que el cargo de presidente está sujeto a rotación anual y que ningún propietario puede negarse a ocupar el cargo, lo cual está regulado en el artículo 13 de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH).

Como se establece en el decreto, “el presidente es nombrado entre los propietarios por elección o, alternativamente, por rotación o sorteo”.

En primer lugar, será obligatorio, y el propietario sólo podrá renunciar a su cargo si, dentro del mes siguiente a la toma de posesión, solicita ser representado por un juez, alegando razones tales como enfermedad, imposibilidad material, residencia en otro lugar, etc. El Presidente no podrá renunciar a su cargo a menos que no pueda hacerlo.

Las obligaciones del presidente del municipio, son la representación legal del municipio en los asuntos que les conciernen. El Presidente proyecta la voluntad de la comunidad, pero no puede ir más allá. Es responsable de los actos que resulten del ejercicio de sus funciones si causan daño a los intereses de la propia comunidad, de los propietarios o de terceros.

9. El administrador de fincas

No es obligatorio, aunque es aconsejable emplear a un administrador de fincas registrado para llevar a cabo las tareas de gestión de los asuntos y cuentas de la Comunidad.

No obstante, la LPH estipula que la función de administrador en los órganos de gestión puede ser ejercida por un profesional, el Presidente de la Comunidad o cualquier propietario con las calificaciones suficientes, salvo que los estatutos de la Comunidad dispongan otra cosa.

Muchos propietarios prefieren no recurrir a un profesional a fin de ahorrar gastos, pero se necesita una gestión eficaz y seria para evitar la malversación de fondos.

Por lo tanto, es importante que el consejo de administración esté informado de la labor del director elegido.

Una forma de responder a esta pregunta es asegurar que la comunidad funcione bien. Sin embargo, el administrador está obligado a desempeñar las funciones enumeradas en el artículo 20 de la Ley de Patentes o a cumplir las funciones acordadas en el contrato con la comunidad. Los costes son los que libremente acuerden el municipio y el administrador.

10. El uso de dos vehículos en el mismo estacionamiento

Muchos propietarios dudan de que puedan aparcar su coche y su moto en el mismo lugar si no molestan u ocupan otros espacios. “No hay ninguna normativa nacional o regional que lo prohíba, por lo que hay que acudir a las autoridades municipales”. En algunas ciudades, está prohibido aparcar más de un vehículo por plaza de aparcamiento, incluso si el tamaño de la plaza lo permite. Según en qué ciudad nos encontremos, será necesario consultar al departamento de urbanismo del municipio donde se encuentre la casa.

11. Cámaras de seguridad o video vigilancia.

El robo y la falta de seguridad hacen que esta propuesta sea cada vez más común. De acuerdo con el artículo 17.3 de la Ley de Patentes, para aprobar la instalación se requiere el voto afirmativo de las tres quintas partes del número total de propietarios, igual a las tres quintas partes de la cuota de participación.

Sin embargo, hay un alto grado de rigor en cuanto a su uso y respeto de la privacidad. El artículo 42 de la Ley 5/2014 de seguridad privada regula los requisitos aplicables a estos servicios de videovigilancia, como la prohibición de utilizar cámaras o equipos de videovigilancia con fines de vigilancia privada para hacer imágenes y sonidos de la vía pública y de los locales sin la autorización administrativa de la autoridad competente; o la obligación de hacer imágenes “parciales” y “limitadas” de la vía pública sólo cuando sea indispensable para los fines de vigilancia.

Por otro lado, se advierte que la misma ley estipula que las grabaciones no pueden ser utilizadas para otros fines.

También será obligación del responsable del fichero cumplir con la normativa de protección de datos personales y los principios contenidos en ella.

Las imágenes se conservarán durante el tiempo necesario para cumplir el propósito para el que fueron recogidas y en otros casos estarán sujetas a una legislación específica.